¿Se puede vender una casa durante el probate en California?

Quién puede vender la casa

Mientras el caso esté abierto, solo el representante personal puede firmar la venta. Es el albacea nombrado en el testamento, o el administrador que nombra el tribunal cuando no hay testamento. Los herederos no pueden vender la casa por su cuenta, aunque todos estén de acuerdo.

La ley de California permite que el representante personal venda una propiedad cuando la herencia necesita dinero para deudas, gastos o impuestos, cuando la venta le conviene a la herencia, o cuando el testamento lo autoriza (Código de Sucesiones, §10000).

Autoridad completa o limitada

Al nombrar al representante personal, el juez le da facultades bajo la Ley de Administración Independiente de Patrimonios (IAEA). Las Cartas indican cuál de las dos tiene:

• Autoridad completa: incluye vender bienes raíces sin una audiencia de confirmación, siempre que antes se avise a los herederos (§§10402 y 10511).
• Autoridad limitada: cubre muchas tareas de la herencia, pero no la venta de bienes raíces. Para vender, el tribunal tiene que confirmar la venta (§10403).

Algunas ventas siempre pasan por el tribunal, sin importar el tipo de autoridad. Por ejemplo, vender la casa al propio representante personal o a su abogado (§10501).

Cómo se vende con autoridad completa

1. El representante personal acepta una oferta.
2. Envía un Aviso de Acción Propuesta (formulario DE-165) a los herederos y beneficiarios por lo menos 15 días antes de completar la venta (§10586).
3. Quien no se oponga por escrito se considera de acuerdo. La venta sigue adelante sin audiencia.
4. Si alguien se opone por escrito, la venta tiene que pasar por el tribunal (§10589).

Esta venta no está sujeta a las reglas de confirmación judicial, como el precio mínimo basado en el avalúo o la publicación del aviso de venta (§10503).

Cómo se vende con confirmación del tribunal

1. Se hace un avalúo de la casa. En una venta privada, el avalúo debe tener menos de un año a la fecha de la audiencia, y la oferta debe ser de al menos el 90% del valor del avalúo (§10309).
2. El representante personal acepta una oferta y pide al tribunal que la confirme.
3. En la audiencia, otros compradores pueden ofrecer más. Una oferta superior debe ser por lo menos un 10% mayor sobre los primeros $10,000 de la oferta aceptada, más un 5% mayor sobre el resto (§10311). Sobre una oferta de $300,000, la oferta superior mínima es de $315,500.
4. El juez confirma la oferta ganadora y se puede cerrar el escrow.

Este camino toma más tiempo porque la venta espera una fecha en el tribunal.

La venta dentro del proceso de probate

Según las Cortes de California, un probate completo suele tardar de 9 a 18 meses. La casa se puede vender durante ese tiempo; no hay que esperar al final. Para conocer todos los plazos, lea ¿Cuánto tarda el probate en California? (en inglés)

El dinero de la venta va a la herencia, no directamente a los herederos. Se reparte al cerrar el caso, después de pagar las deudas o dejarlas cubiertas (§11640).

Vender una casa en probate tal como está

Muchas familias venden la casa tal como está para no tener que pagar reparaciones ni limpieza antes. Compramos casas en probate tal como están, con cualquiera de los dos tipos de autoridad, y trabajamos con el abogado de la herencia y a su ritmo. Necesitamos ver la casa una vez para hacer una oferta.

Si está a cargo de una casa en probate, llame o envíe un mensaje de texto al (661) 271-6299, o pida una oferta. Más información sobre vender una casa en probate. Hablamos español.